规范住房租赁市场主体经营行为 维护住房租赁承租人合法权益 ——解读《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》

针对住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题，近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。中国建设报特邀请住房和城乡建设部房地产市场监管司和中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称“中房学”）有关负责人对《意见》进行了解读。

问：《意见》出台的背景是什么？

部房地产市场监管司有关负责人：近年来，在大力培育和发展住房租赁市场一系列政策措施的引导下，我国住房租赁市场快速发展，为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场同时存在众多侵害租房群众合法权益、影响社会和谐稳定违法违规行为。2019年6月以来，住房和城乡建设部等6部门按照党中央对“不忘初心、牢记使命”主题教育的总体要求、中央纪委国家监委关于专项整治漠视侵害群众利益问题的统一部署，在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并取得了初步成效。为进一步巩固专项整治成果，住房和城乡建设部等6部门联合印发《意见》。《意见》突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。

问：下一步将如何做好《意见》的贯彻落实工作？

部房地产市场监管司有关负责人：下一步，我们要以专项整治和《意见》印发为契机，加大监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，同时加强制度建设，建立规范住房租赁市场秩序的长效机制，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。

一是提高政治站位。各级住房和城乡建设部门要认真学习《意见》，深刻领会《意见》内容，把整治住房租赁中介机构乱象工作和贯彻落实《意见》作为重大政治任务，切实增强责任感、使命感。因为住房租赁事关城镇1.8亿租房群众，他们多数是外来务工人员和新就业大学毕业生等新市民群体。《意见》就是解决新市民群体最急、最忧、最盼的紧迫关切，就是以实际行动践行初心使命，让他们感受到主题教育实实在在成效的具体举措。各级住房和城乡建设部门要不折不扣落实《意见》提出的工作要求，真正把市场乱象整治好。

二是落实牵头责任。各级住房和城乡建设部门要继续发挥好牵头单位作用，继续协调发展改革、公安、市场、金融、网信等相关部门深度参与，共同贯彻落实《意见》中的各项政策举措。同时，要强化督促指导，省里要压实责任，市里要注重落实，把《意见》精神贯彻到区县，贯彻到“最后一公里”。

三是坚持标本兼治。各级住房和城乡建设部门既要治标，更要治本，把“当下改”与“长久立”结合起来，会同相关部门针对重点问题进行重点研究，把《意见》的贯彻落实与本地住房租赁市场存在的突出问题结合起来。同时，各级住房和城乡建设部门也要注意发挥行业自律的作用，由行业协会组织中介机构，公开承诺守法经营、诚信经营，接受社会公众和舆论监督，促进住房租赁市场健康发展。

问：《意见》着重解决住房租赁市场哪些突出问题？

中房学有关负责人：《意见》坚持问题导向，重点解决发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、租赁合同不备案、威胁恐吓承租人、违规使用住房租金贷款6项违法违规行为。同时，对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）、“租金贷”等经营模式的高风险住房租赁企业，提出了针对性的政策措施。

问：《意见》包括很多内容，其中创新性亮点有哪些？

中房学有关负责人：《意见》内容的创新性亮点很多，其中主要有：

一是住房租赁企业开业报告。目前从事住房租赁经营的企业从其名称甚至经营范围，基本上看不出是住房租赁企业，多数是科技公司的名称，不便于租房群众识别，也不便于监管。开业报告既不是企业资质审批，也不是备案，实际上是一种告知。

二是规定转租住房10套（间）以上的单位或个人应依法办理市场主体登记。目前各种各样的单位或个人从事住房租赁活动，特别是无照经营的二房东，数量较多、鱼龙混杂，长期以来游离于监管之外，像“几粒老鼠屎坏了一锅汤”那样，败坏了整个住房租赁行业声誉。

三是经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同应即时办理网签备案。合同即时网签备案有助于解决未来可能发生的合同纠纷，并可以保障租购同权、房租抵扣个税、积分落户等政策的有效实施，为依法开展住房租金贷款业务提供依据，还可以及时掌握住房租赁市场动态发展变化。

四是建设住房租赁管理服务平台，该平台应具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、合同网签备案等功能，并逐步实现该平台与综合治理等系统对接。

五是住房租赁企业应编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项。住房租赁企业对出租房屋进行改造或装修的，装修后空气质量应符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。

六是各地住房和城乡建设部门要充分发挥住房租赁、房地产经纪行业协会（学会）作用，房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员要自觉接受行业自律管理，强化行业自律管理。

问：关于当前住房租赁市场痛点难点，《意见》具体作出了哪些针对性规定？

中房学有关负责人：《意见》针对目前住房租赁市场的痛点难点，作出了许多具体有效的规定。

例如，针对目前较普遍存在的虚假房源信息问题，规定了保障租赁房源信息真实性、有效性的办法，包括：所发布的房源信息应实名并应满足真实委托、真实状况、真实价格（租金）的要求；同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销；网络信息平台应核验房源信息发布主体资格和房源必要信息；住房和城乡建设部门有条件的，可建立房源核验基础数据库，通过提供数据接口、房源核验码等方式，向房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台提供核验服务。

针对乱收费、押金难退、恶意克扣押金租金问题，《意见》作出了以下规定：一是收费之前应向承租人出具收费清单，并由承租人签字确认。如果承租人没有签字确认的，或者收费清单上没有列明的收费内容，不应向承租人收取。二是住房租赁合同期限届满时，除冲抵住房租赁合同明确约定的费用外，剩余的租金、押金等应及时退还承租人。住房租赁合同中没有明确约定的费用，不得扣除。三是承租人和出租人续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。

针对住房租赁金融业务方面存在的突出问题，比如租金贷、资金池、加杠杆，某些住房租赁企业因这类问题而爆雷，《意见》提出了相应的解决办法：一是加强对“高进低出”“长收短付”经营模式住房租赁企业的监管，并将租金、押金等纳入监管账户；二是住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

需要指出的是，某些“高进低出”的所谓住房租赁企业，实际上不是真正意义上的住房租赁企业，一开始可能就是打着住房租赁企业的旗号，借此行骗，应属于诈骗行为。

摘自　《中国建设报》　2020.01.21　记者　周丽